Méthodologie et sources

Un service édité par SYN&CAP

Estime ma maison est édité par SYN&CAP, société par actions simplifiée au capital de 1 000 € (RCS Bordeaux 932 971 781), dont le siège est 11 chemin Victor Baltard, 33610 Cestas, présidée par Gaëtan Benezech. SYN&CAP est un cabinet de conseil en immobilier basé en Gironde, titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 3301 2026 000 000 053 délivrée par la CCI de Bordeaux-Gironde.

SYN&CAP édite aussi Immo-CRM, le logiciel de prospection des agences immobilières, qui utilise les mêmes données et le même moteur d'estimation.

Comment est calculée votre estimation

1. Les ventes réelles. Nous partons des demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par la DGFiP : les ventes de logements anciens enregistrées chez les notaires, avec leur prix, leur surface et leur position. Nous ne retenons que les ventes d'un seul logement, hors ventes sur plan, avec une surface de 12 à 400 m² et un prix au m² plausible.
2. Les biens comparables. Même type de bien (maison ou appartement), surface à plus ou moins 35 %, nombre de pièces à une pièce près, vendus sur les 24 derniers mois publiés. Nous cherchons d'abord dans un rayon de 600 m autour de l'adresse, puis élargissons à 1, 2 et 4 km tant qu'il y a moins de 8 ventes comparables.
3. L'actualisation. Chaque vente est ramenée au dernier trimestre connu grâce aux indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens : série locale quand elle existe (Paris, petite et grande couronne, agglomérations de Lyon, Marseille et Lille), série « province » sinon.
4. Le résultat. La valeur estimée applique le prix médian au m² des ventes comparables à votre surface. La fourchette correspond au premier et au troisième quartile : la moitié des ventes comparables se situe entre ces deux bornes. Les montants sont arrondis au millier d'euros.
5. Votre logement. Si un diagnostic de performance énergétique (DPE) a été réalisé à votre adresse exacte, sa surface et son type de bien pré-remplissent le formulaire. Le DPE d'un voisin n'est jamais appliqué automatiquement.

Limites. L'estimation est indicative et faite sans visite : l'état, l'étage, l'exposition, la vue, le terrain, une piscine ou des travaux récents peuvent la faire varier. Les DVF sont publiées deux fois par an avec quelques mois de décalage. Elles ne couvrent pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle (livre foncier) ni Mayotte.

Les chiffres des pages commune

• Prix médian au m² : ventes de maisons des 24 derniers mois publiés dans la commune, actualisées par l'indice Notaires-INSEE.
• Évolution sur un an : prix médian des 12 derniers mois comparé aux 12 mois précédents, quand chaque période compte au moins 8 ventes ; sinon, l'évolution de l'indice Notaires-INSEE de la zone.
• Performance énergétique : DPE des maisons de la commune (base ADEME, depuis juillet 2021) et audits énergétiques des 12 derniers mois.
• Les communes comptant moins de 5 ventes en deux ans affichent un message « peu de ventes » plutôt qu'un prix peu fiable.

Le calcul de ce qu'il vous restera

Prix de vente, moins les honoraires d'agence que vous indiquez, l'impôt sur la plus-value et le capital restant dû. La plus-value d'une résidence principale est exonérée. Pour une résidence secondaire, nous appliquons les règles fiscales en vigueur : forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux après cinq ans de détention, abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), impôt à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 % et surtaxe au-delà de 50 000 €. Ce calcul est indicatif : votre notaire établit le montant définitif.

L'annuaire des agences immobilières

L'annuaire reprend le répertoire Sirene de l'INSEE : établissements ouverts de l'activité « agences immobilières » (68.31Z), dont la diffusion est autorisée. Pour les mandataires exerçant en nom propre, seuls le nom et la commune sont affichés, jamais l'adresse. Les pages sont mises à jour chaque semaine. Tout professionnel peut demander la correction ou le retrait de sa fiche en écrivant à contact@syncap.fr.

Indépendance. À ce jour, aucune agence ne paie pour figurer dans l'annuaire ni dans la liste proposée lors d'une mise en relation : c'est vous qui choisissez les agences qui vous rappellent.

Les données utilisées

• DGFiP · DVF : demandes de valeurs foncières géolocalisées (data.gouv.fr, licence ouverte)
• INSEE : indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens ; répertoire Sirene
• ADEME : diagnostics de performance énergétique et audits énergétiques
• IGN : Géoplateforme (adresses) ; geo.api.gouv.fr : référentiel des communes
• API Recherche d'entreprises (État) : établissements du répertoire Sirene

Ces données sont réutilisées sous licence ouverte Etalab ; leurs producteurs n'endossent pas nos analyses. Une question ou une erreur ? contact@syncap.fr.