Avant de fixer un prix de vente, il faut savoir à quoi ressemble réellement le marché. Le prix des maisons à Toulouse se lit à partir des ventes enregistrées, pas des annonces. Nous avons analysé 2 124 ventes de maisons anciennes conclues entre fin 2023 et fin 2025, avec des prix actualisés par l'indice Notaires-INSEE. Ces données donnent des repères solides, à condition de les lire avec méthode.
Prix des maisons à Toulouse : les repères de 2026
Dans une ville de 514 819 habitants, le marché de la maison reste dense. Sur la période étudiée, la maison toulousaine type compte 4 pièces, 94 m² habitables et un terrain de 331 m². Elle s'est vendue 350 000 € en valeur médiane.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Nombre de ventes analysées | 2 124 |
| Prix médian au m² | 3 630 € |
| Quart des ventes les moins chères | moins de 2 850 € le m² |
| Quart des ventes les plus chères | plus de 4 720 € le m² |
| Prix médian d'une maison | 350 000 € |
| Surface médiane | 94 m² |
| Terrain médian | 331 m² |
La médiane partage les ventes en deux moitiés égales. Elle résiste mieux que la moyenne aux ventes atypiques. Retenez surtout la fourchette : la moitié des maisons se sont vendues entre 2 850 € et 4 720 € le m². C'est dans cet intervalle, très large, que se situe la plupart des biens. Le détail par secteur est disponible sur notre page prix des maisons à Toulouse, et la façon dont nous traitons les données est décrite dans notre méthode de calcul.
Une évolution à contre-courant sur un an
Sur un an, le prix médian des maisons toulousaines progresse de 1,2 %. Sur la même période, l'indice de référence des maisons en province recule de 1,3 %. Toulouse fait donc légèrement mieux que la moyenne provinciale.
Il faut replacer ce chiffre dans une période plus longue.
| Année | Ventes de maisons | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| 2022 | 1 370 | 4 000 € |
| 2023 | 1 037 | 3 970 € |
| 2024 | 959 | 3 670 € |
| 2025 | 1 165 | 3 710 € |
Trois enseignements ressortent :
- Les prix ont baissé entre 2022 et 2024, de 4 000 € à 3 670 € le m² en valeur médiane.
- Ils se stabilisent en 2025, à 3 710 € le m², sans retrouver leur niveau de 2022.
- Les volumes repartent : 1 165 ventes en 2025 contre 959 en 2024, après deux années de recul.
Pour un vendeur, le message est clair. Le marché n'est plus orienté à la baisse, mais il n'autorise pas de prix calés sur les références de 2022. Un voisin qui a vendu à cette époque n'est pas un bon point de comparaison.
Des écarts de plus de un à trois entre quartiers
Le prix médian de la ville masque des réalités très différentes. Selon le quartier, le m² médian d'une maison varie de 2 080 € à 6 540 €.
| Quartier | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Montplaisir | 12 | 6 540 € |
| Jardin des Plantes | 8 | 5 860 € |
| Branly | 22 | 5 510 € |
| Providence | 25 | 5 350 € |
| Mendès France | 12 | 5 310 € |
| Saint-Simon Est | 68 | 2 870 € |
| Grand Selve | 39 | 2 670 € |
| Ramelet Moundi | 39 | 2 600 € |
| Milan | 17 | 2 200 € |
| Antonio Machado | 18 | 2 080 € |
| Vestrepain | 9 | 2 080 € |
Des quartiers comme Montplaisir ou Branly dépassent nettement les 5 000 € le m². À l'inverse, plusieurs secteurs restent sous les 3 000 €, comme Saint-Simon Est, Touraine ou Grand Selve.
Une précaution s'impose. Certains quartiers comptent très peu de ventes : 6 à Saint-Léon, 8 au Jardin des Plantes, 5 à Goya. Avec si peu de transactions, une ou deux maisons atypiques suffisent à déplacer la médiane. Ces chiffres indiquent une tendance, pas un prix applicable à votre bien. Dans les quartiers à faible volume, l'avis d'un professionnel qui connaît les rues est d'autant plus utile.
Performance énergétique : un tiers des maisons concernées par l'audit
L'étiquette énergétique est devenue un critère central pour les acheteurs. À Toulouse, 13 841 DPE de maisons sont enregistrés. Parmi eux, 10 % sont classés F ou G, et 32 % sont classés E, F ou G.
Ce que la réglementation impose au vendeur
- Le DPE est obligatoire dès la mise en vente et doit figurer dans l'annonce. Il est valable 10 ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables.
- L'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison classée F ou G depuis le 1er avril 2023, et classée E depuis le 1er janvier 2025. Il est prévu pour les classes D à partir du 1er janvier 2034.
- L'audit est remis à l'acheteur dès la première visite. Il est valable 5 ans et propose des scénarios de travaux chiffrés.
Concrètement, près d'une maison toulousaine sur trois doit aujourd'hui être vendue avec un audit. Au cours des douze derniers mois, 762 audits ont été réalisés dans la commune.
L'effet sur le prix et sur les acheteurs
Un acheteur qui découvre un montant de travaux dès la visite l'intègre dans son offre. Les investisseurs regardent aussi le calendrier locatif : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Une maison mal classée attire donc moins d'investisseurs. Mieux vaut connaître ces éléments avant de fixer votre prix que les subir pendant la négociation.
Ce que ces chiffres signifient pour votre vente
Les données de marché sont un point de départ. Elles ne remplacent pas l'analyse de votre maison. Pour situer votre bien, procédez par étapes :
- Partez de votre quartier, pas de la médiane de la ville, en tenant compte du nombre de ventes.
- Comparez des biens comparables : surface, terrain, nombre de pièces, état général.
- Intégrez l'étiquette énergétique et, le cas échéant, les travaux chiffrés par l'audit.
- Utilisez des ventes récentes : les prix de 2022 ne reflètent plus le marché actuel.
Une maison bien entretenue, au bon DPE, dans un quartier recherché pourra se situer dans le haut de la fourchette. Une maison à rénover, classée E ou au-delà, se négociera plus vraisemblablement dans le bas. Pour les questions liées à la fiscalité de la vente ou à une succession, rapprochez-vous d'un notaire.
Estimer votre maison à partir des ventes réelles
Pour obtenir une première valeur fondée sur les transactions de votre secteur, vous pouvez estimer votre maison gratuitement en quelques minutes. Si vous souhaitez affiner ce résultat par une visite, nous pouvons vous mettre en relation avec des agences immobilières à Toulouse qui connaissent votre quartier.